De Franse vastgoedmarkt in 2024 was er een van structurele aanpassing, geen eenvoudige neerwaartse cyclus. Tussen de inwerkingtreding van de verhuurverboden gerelateerd aan de DPE, de herstructurering van de hypotheekleningen en investeringsstrategieën die zich opnieuw uitvinden rond energie-renovatie, moeten de operators die zich nu positioneren, afwegen op parameters die heel anders zijn dan die van twee jaar geleden.
Verhuurverbod DPE G: wat verandert met de inwerkingtreding op 1 januari 2025
De wet Klimaat en Veerkracht is geen horizon meer. Sinds 1 januari 2025 zijn alle woningen met een G-classificatie verboden voor verhuur voor nieuwe huurovereenkomsten, verlengingen en stilzwijgende verlengingen in het Franse vasteland. Dit is geen waarschuwingssignaal, het is een onmiddellijke operationele beperking.
De onderstaande kalender is al in de wet vastgelegd: woningen met een F-classificatie zullen verboden zijn vanaf 1 januari 2028, en de E’s vanaf 1 januari 2034. Verhuurders die een portefeuille hebben met meerdere F- of G-geclassificeerde eenheden moeten nu kiezen tussen drie opties: verkoop met korting, zware renovatie, of overstap naar een niet-verhuurbare bestemming (hoofdverblijf, professionele ruimte).
Een punt dat vaak slecht is geïntegreerd in vermogensstrategieën: de overzeese departementen en regio’s profiteren van een afwijkende DPE-kalender. De G-woningen zullen daar pas vanaf 1 januari 2028 verboden zijn voor verhuur, en de F’s vanaf 1 januari 2031. Dit verschil creëert verschillende arbitragevensters afhankelijk van de locatie van het vastgoed.
We zien dat veel verhuurders te lang hebben gewacht om deze deadlines te anticiperen, wat resulteert in een toename van het aanbod van thermische doorlatende woningen op de verkoopmarkt, met significante kortingen in bepaalde middelgrote steden. Voor kopers die in staat zijn om een energie-renovatie te financieren, vertegenwoordigen deze eigendommen een instapmogelijkheid in de verhuurinvestering tegen een verlaagd tarief.
Hypotheekleningen in 2025: herstel van de productie na twee jaren van daling
Na de scherpe verkrapping in 2023 en 2024 heeft de productie van woningkredieten een duidelijke heropleving gekend, met een stijging van bijna 30 % in 2025 volgens gegevens van de Banque de France. Deze opleving verandert de situatie voor kopers die door zeer strenge toekenningsvoorwaarden uit de markt waren gezet.
Deze dynamiek verdient het om in combinatie met andere analyses te worden bekeken. We raden aan om regelmatig de vastgoedartikelen op Always Unique te volgen om de evoluties van tarieven en de feedback van professionals in de sector te vergelijken.
Het herstel van de kredietverlening betekent niet een terugkeer naar de volumes van 2021-2022. De markt herconfigureert zich rond robuustere kredietnemers, met hogere persoonlijke bijdragen en langere looptijden. Starters blijven onder druk staan, vooral in de metropolen waar de prijs per vierkante meter slechts gedeeltelijk is gecorrigeerd.
Hypotheekrente: stabilisatie in plaats van scherpe daling
We zien een stabilisatie van de rentes rond gemiddelde niveaus in plaats van een echte dalingscyclus. De banken hebben weer belangstelling voor hypotheekleningen, maar de marges blijven krap. De onderhandeling over de rente verloopt nu via het totale pakket: kredietverzekering, domiciliering van inkomsten, spaargeld geplaatst bij de kredietgevende instelling.
Een kredietnemer die zich beperkt tot het vergelijken van nominale rentes mist het essentiële. De totale kosten van de lening, inclusief waarborgkosten en verzekering, blijven de enige betrouwbare indicator om aanbiedingen te vergelijken.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: gedifferentieerde correctie afhankelijk van lokale markten
De nationale trend verbergt zeer verschillende realiteiten. Hoewel de vastgoedprijzen gemiddeld zijn gedaald ten opzichte van de pieken van 2022, was de correctie noch uniform noch lineair.
- De grote metropolen (Parijs, Lyon, Bordeaux) hebben aanzienlijke dalingen gezien in de bestaande woningen, verergerd door de afname van het aantal transacties dat ver onder de historische niveaus ligt.
- Aantrekkelijke middelgrote steden (Angers, Rennes, Montpellier) vertonen een relatieve prijsbestendigheid, ondersteund door een sterke lokale vraag en een beperkt aanbod van gerenoveerde woningen.
- De plattelands- en voorstedelijke gebieden vertonen de meest uitgesproken verschillen: sommige sectoren zien hun markt stilvallen door gebrek aan kopers, terwijl andere profiteren van telewerken om een constante vraag te behouden.
De nieuwbouwmarkt blijft structureel in moeilijkheden, benadeeld door hoge bouwkosten en een aanzienlijke daling van de bouwvergunningen. Het prijsverschil tussen nieuw en oud is in verschillende agglomeraties vergroot, waardoor gerenoveerde oude woningen competitiever worden voor investeerders.
Vastgoedinvesteringsstrategie: thermische doorlatende woningen en vermogensarbitrages
De aankoop van thermische doorlatende woningen tegen een verlaagd tarief, gevolgd door een energie-renovatie om het pand opnieuw in te delen in categorie D of hoger, is een volwaardige investeringsstrategie geworden. Dit vereist echter een nauwkeurige beheersing van de renovatiekosten en de planning van de werkzaamheden.
Verschillende parameters moeten worden gecontroleerd voordat men zich op dit type operatie positioneert:
- De werkelijke renovatiekosten, inclusief de voorafgaande energie-audit en eventuele structurele verrassingen (isolatie van buitenaf onmogelijk in een VvE, architectonische beperkingen in beschermde gebieden).
- De geschiktheid voor publieke subsidies (MaPrimeRénov’, CEE), waarvan de bedragen en voorwaarden regelmatig veranderen.
- Het rendement op verhuur na renovatie, dat de leegstand tijdens de werkzaamheden en de nieuwe markthuur na herclassificatie moet omvatten.
- Het risico van herclassificatie DPE in 2026, wat de score van bepaalde woningen kan verhogen of verlagen afhankelijk van de nieuwe berekeningsmethode die wordt overwogen.
Vastgoedverkoop: de DPE als onderhandelingsinstrument
Aan de verkoopzijde is de DPE een belangrijk onderhandelingsargument geworden. Een woning met een F- of G-classificatie wordt verhandeld met een korting die direct de geschatte kosten van de conformiteitswerkzaamheden weerspiegelt. Informatie kopers berekenen de renovatie voordat ze een bod uitbrengen, wat de machtsverhouding met verkopers diepgaand verandert.
De vastgoedmarkt in 2024 heeft de basis gelegd voor een duurzame herstructurering. De operators die hun voordeel doen zijn degenen die de DPE, de werkelijke kosten van de lening en de lokale prijsdynamiek in dezelfde rendabiliteitsberekening integreren, zonder zich te laten leiden door nationale gemiddelden.