Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 war von einer strukturellen Anpassung geprägt, nicht von einem einfachen Abwärtstrend. Mit dem Inkrafttreten der Mietverbote im Zusammenhang mit dem DPE, der Neugestaltung der Immobilienfinanzierung und Investitionsstrategien, die sich um die energetische Sanierung neu erfinden, müssen die Akteure, die sich jetzt positionieren, auf sehr unterschiedliche Parameter als noch vor zwei Jahren reagieren.
DPE Mietverbot G: Was sich mit dem Inkrafttreten am 1. Januar 2025 ändert
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz ist kein fernes Ziel mehr. Ab dem 1. Januar 2025 sind alle Wohnungen der Klasse G in Frankreich für neue Mietverträge, Verlängerungen und stillschweigende Verlängerungen verboten. Das ist kein Warnsignal, sondern eine unmittelbare operationale Einschränkung.
Der folgende Zeitplan ist bereits gesetzlich festgelegt: Wohnungen der Klasse F werden ab dem 1. Januar 2028 verboten, gefolgt von den E-Klassen am 1. Januar 2034. Vermieter, die ein Portfolio mit mehreren Einheiten der Klassen F oder G besitzen, müssen jetzt zwischen drei Optionen wählen: den Verkauf mit Abschlägen, eine umfangreiche Renovierung oder die Umstellung auf eine nicht-mietliche Nutzung (Hauptwohnsitz, Gewerberaum).
Ein Punkt, der oft in den Vermögensstrategien nicht ausreichend berücksichtigt wird: Die Übersee-Départements und -Regionen haben einen verschobenen DPE-Zeitplan. In diesen Regionen sind Wohnungen der Klasse G erst ab dem 1. Januar 2028 und der Klasse F ab dem 1. Januar 2031 von Mietverboten betroffen. Diese Differenz schafft unterschiedliche Entscheidungsfenster je nach Lage des Bestands.
Wir beobachten, dass viele Vermieter zu spät auf diese Fristen reagiert haben, was sich in einem Anstieg des Angebots an thermisch ineffizienten Immobilien auf dem Verkaufsmarkt niederschlägt, mit erheblichen Abschlägen in einigen mittelgroßen Städten. Für Käufer, die in der Lage sind, eine energetische Sanierung zu finanzieren, stellen diese Immobilien einen Einstieg in die Mietinvestition zu reduzierten Preisen dar.
Immobilienkredite im Jahr 2025: Wiederbelebung der Produktion nach zwei Jahren der Flaute
Nach der drastischen Verknappung in den Jahren 2023 und 2024 hat die Produktion von Wohnungsbaukrediten eine deutliche Erholung mit einem Anstieg von fast 30 % im Jahr 2025 erfahren, wie die von der Banque de France veröffentlichten Daten zeigen. Dieser Aufschwung verändert die Rahmenbedingungen für Käufer, die aufgrund sehr restriktiver Kreditvergabebedingungen vom Markt ausgeschlossen waren.
Diese Dynamik sollte mit anderen Analysen in Verbindung gebracht werden. Wir empfehlen, regelmäßig die Immobilienartikel auf Always Unique zu verfolgen, um die Entwicklungen der Zinssätze und die Rückmeldungen von Fachleuten aus der Branche zu vergleichen.
Die Wiederbelebung des Kredits bedeutet nicht eine Rückkehr zu den Volumina von 2021-2022. Der Markt konfiguriert sich neu um stabilere Kreditnehmerprofile, mit höheren Eigenkapitalanteilen und längeren Kreditlaufzeiten. Die Erstkäufer stehen weiterhin unter Druck, insbesondere in den Metropolen, wo der Preis pro Quadratmeter nur teilweise korrigiert wurde.
Immobilienkreditzinsen: Stabilisierung statt deutlicher Rückgang
Wir beobachten eine Stabilisierung der Zinsen auf einem mittleren Niveau, anstatt eines echten Rückgangs. Die Banken haben wieder Appetit auf Immobilienkredite, aber die Margen bleiben eng. Die Verhandlung des Zinssatzes erfolgt nun über das gesamte Paket: Kreditversicherung, Gehaltskonten, angesparte Gelder bei der kreditgebenden Institution.
Ein Kreditnehmer, der sich nur auf die nominalen Zinssätze konzentriert, verpasst das Wesentliche. Die Gesamtkosten des Kredits, einschließlich der Sicherheiten und der Versicherung, bleiben der einzige verlässliche Indikator zum Vergleich der Angebote.
Immobilienpreise in Frankreich: Differenzierte Korrektur je nach lokalen Märkten
Der nationale Trend verdeckt sehr unterschiedliche Realitäten. Während die Immobilienpreise im Durchschnitt im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 gesunken sind, war die Korrektur weder einheitlich noch linear.
- Die großen Metropolen (Paris, Lyon, Bordeaux) haben spürbare Rückgänge im Altbau erlebt, verstärkt durch den Rückgang des Transaktionsvolumens, das weit unter den historischen Niveaus liegt.
- Attraktive Mittelstädte (Angers, Rennes, Montpellier) zeigen eine relative Preisstabilität, getragen von einer starken lokalen Nachfrage und einem begrenzten Angebot an renovierten Objekten.
- Die ländlichen und vorstädtischen Gebiete weisen die stärksten Unterschiede auf: In einigen Sektoren stagniert der Markt aufgrund fehlender Käufer, während andere vom Homeoffice profitieren, um eine regelmäßige Nachfrage aufrechtzuerhalten.
Der Neubaumarkt bleibt strukturell in Schwierigkeiten, belastet durch hohe Baukosten und einen deutlichen Rückgang der Baubeginne. Der Preisunterschied zwischen Neubau und Altbau hat sich in mehreren Agglomerationen vergrößert, was renovierte Altbauten für Investoren wettbewerbsfähiger macht.
Immobilieninvestitionsstrategie: thermisch ineffiziente Immobilien und Vermögensentscheidungen
Der Kauf von thermisch ineffizienten Immobilien zu reduzierten Preisen, gefolgt von einer energetischen Sanierung, um die Immobilie in die Kategorie D oder höher einzustufen, ist zu einer eigenständigen Investitionsstrategie geworden. Sie erfordert jedoch eine präzise Kontrolle der Renovierungskosten und des Zeitplans der Arbeiten.
Mehrere Parameter müssen überprüft werden, bevor man sich auf diese Art von Operation einlässt:
- Die tatsächlichen Renovierungskosten, einschließlich der vorhergehenden energetischen Prüfung und möglicher struktureller Überraschungen (äußere Dämmung in Eigentümergemeinschaften unmöglich, architektonische Einschränkungen in geschützten Bereichen).
- Die Berechtigung für öffentliche Fördermittel (MaPrimeRénov’, CEE), deren Beträge und Bedingungen regelmäßig variieren.
- Die Mietrendite nach der Renovierung, die die Leerstandszeit während der Arbeiten und die neue Marktmiete nach der Umklassifizierung berücksichtigen muss.
- Das Risiko einer Umklassifizierung DPE im Jahr 2026, die die Bewertung bestimmter Wohnungen nach der neuen Berechnungsmethode nach oben oder unten verändern könnte.
Immobilienverkauf: Der DPE als Verhandlungsinstrument
Auf der Verkaufsseite ist der DPE zu einem wichtigen Verhandlungsargument geworden. Eine Immobilie der Klassen F oder G wird mit einem Abschlag verhandelt, der die geschätzten Kosten für die Instandsetzungsarbeiten direkt widerspiegelt. Informierte Käufer kalkulieren die Renovierung, bevor sie ein Angebot abgeben, was das Kräfteverhältnis zu den Verkäufern grundlegend verändert.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat die Grundlagen für eine nachhaltige Neugestaltung gelegt. Die Akteure, die sich erfolgreich positionieren, sind diejenigen, die den DPE, die tatsächlichen Kreditkosten und die lokalen Preisdynamiken in eine gemeinsame Rentabilitätsberechnung integrieren, ohne sich auf nationale Durchschnittswerte zu verlassen.