O mercado imobiliário francês atravessou entre 2023 e 2024 uma fase de contração acentuada, com uma queda no volume de transações que atingiu seu ponto mais baixo em 2024. Essa correção, alimentada pelo aumento rápido das taxas de crédito e um aperto nas condições de concessão, redesenhou as relações de força entre compradores, vendedores e investidores.
Passivos térmicos e proibição de locação: o fator regulatório que pesa sobre os preços
Os concorrentes tratam a transição energética como uma tendência de fundo. O assunto merece um enquadramento mais preciso: desde 1º de janeiro de 2025, um imóvel classificado como G no DPE não pode mais ser alugado legalmente. Ele é considerado indecente, o que expõe o locador a recursos do inquilino e à impossibilidade de assinar um novo contrato de aluguel.
Essa proibição não é teórica. Ela gera um influxo de bens colocados à venda por proprietários que não podem ou não querem realizar as obras de renovação. Para um comprador, esses imóveis representam um desconto na compra, mas o custo da adequação pode absorver parte da vantagem financeira.
Os recursos publicados em Magazine Immobilier permitem acompanhar a evolução dessas restrições regulatórias e seus efeitos concretos na valorização dos bens.
A proibição deve se estender aos imóveis classificados como F a partir de 2028, e depois aos E em 2034. Os proprietários locadores que antecipam esses prazos já estão decidindo entre renovação e venda. Para os compradores, a questão central permanece a diferença entre o desconto exibido e o orçamento real para a renovação energética, que varia bastante conforme a configuração do imóvel.
Volume de transações e preços imobiliários: onde está a correção na França
A queda dos preços foi confirmada em 2024, com disparidades geográficas significativas entre os territórios.
O segundo semestre de 2024, no entanto, mostrou uma estabilização dos volumes, interpretada como um patamar baixo. A queda das vendas foi interrompida a partir do verão de 2024, sem, no entanto, sinalizar uma recuperação acentuada. Os imóveis localizados na periferia das grandes cidades resistiram melhor, impulsionados por uma demanda que privilegia a relação entre área útil e orçamento.
Várias análises de mercado publicadas em 2025 confirmam uma inflexão: aumento significativo no volume de transações e interrupção da queda dos preços. O mercado permanece, no entanto, claramente abaixo do pico de 2021, com cerca de um quarto do volume a menos.
Taxas de crédito imobiliário e retorno dos compradores de primeira viagem em 2025
O movimento das taxas de crédito estruturou toda a sequência 2023-2024. As taxas quase quadruplicaram em dezoito meses, excluindo uma parte das famílias do mercado. O Banco Central Europeu então iniciou um ciclo de cortes em suas taxas de juros, o que gradualmente relaxou as condições de financiamento.
Os dados das estatísticas da ACPR indicam uma queda líquida das taxas médias entre o pico do início de 2024 e o final de 2025, acompanhada de um aumento acentuado na produção de créditos habitacionais. Esse afrouxamento permitiu o retorno dos compradores de primeira viagem, segmento que havia sido o mais afetado pelo endurecimento das condições de empréstimo.
Para um comprador que entra no mercado hoje, a janela combina preços corrigidos e taxas em queda. Os retornos de campo divergem nesse ponto: alguns profissionais relatam um aumento da concorrência sobre os imóveis melhor localizados, enquanto outros observam prazos de venda que permanecem prolongados nas áreas menos pressionadas.
Critérios a verificar antes de emprestar neste contexto
- O índice de endividamento permanece limitado a 35% da renda líquida, incluindo seguro, de acordo com as recomendações do HCSF ainda em vigor.
- A duração máxima de reembolso é mantida em 25 anos (27 anos para uma compra no novo com carência).
- A entrada pessoal esperada pelos bancos aumentou desde 2022: os processos sem entrada têm mais dificuldade, mesmo com o relaxamento das taxas.
Investimento locativo em 2024: os segmentos que resistiram
O mercado de locação sofreu uma pressão dupla: aumento das restrições regulatórias (DPE, controle de aluguéis em áreas pressionadas) e escassez de oferta em algumas metrópoles. Os proprietários que saem do mercado de locação por não poderem renovar não estão sendo substituídos na mesma velocidade por novos investidores.
Os imóveis renovados com um bom DPE alugam mais rápido e com melhor rendimento do que os imóveis energeticamente ineficientes, o que cria um prêmio pela performance energética no cálculo de rentabilidade. Os escritórios de negócios via SCPI também constituíram um nicho de rendimento para os investidores que preferiam evitar a gestão direta.
A locação sazonal, após o efeito JO 2024 em Paris, viu seus rendimentos se normalizarem. As regulamentações municipais sobre imóveis mobiliados para turismo se tornaram mais rígidas em várias grandes cidades, reduzindo a atratividade desse segmento para novos entrantes.
- A rentabilidade bruta de um investimento locativo clássico depende agora tanto da classificação DPE quanto da localização.
- As SCPI permitem uma exposição ao mercado imobiliário sem gestão direta, mas sua liquidez permanece limitada em períodos de mercado pressionado.
- O controle de aluguéis, ativo em cerca de dez metrópoles, limita o rendimento locativo e deve ser integrado desde a simulação financeira.
O mercado imobiliário francês sai de um ciclo de correção que durou quase três anos. Os sinais de recuperação existem, impulsionados pelo relaxamento do crédito e pelo retorno gradual dos compradores. Os dados disponíveis não permitem concluir que haverá um retorno rápido aos volumes de 2021.
O piso parece ter sido atingido e a dinâmica se inverte lentamente. Para quem compra ou investe, a análise detalhada do DPE, da taxa real de empréstimo e das restrições locais continua sendo o melhor filtro de decisão.