De Franse vastgoedmarkt heeft tussen 2023 en 2024 een duidelijke fase van krimp doorgemaakt, met een terugval in het volume van transacties dat in 2024 zijn dieptepunt bereikte. Deze correctie, aangewakkerd door de snelle stijging van de kredietrentes en een verstrakking van de kredietvoorwaarden, heeft de machtsverhoudingen tussen kopers, verkopers en investeerders opnieuw vormgegeven.
Thermische doorlatendheid en verhuurverbod: de regelgevende factor die op de prijzen drukt
Concurrenten beschouwen de energietransitie als een fundamentele trend. Het onderwerp verdient een nauwkeuriger kader: sinds 1 januari 2025 mag een woning met een G-classificatie volgens de DPE niet meer legaal worden verhuurd. Het wordt als onfatsoenlijk beschouwd, wat de verhuurder blootstelt aan rechtszaken van de huurder en de onmogelijkheid om een nieuw huurcontract te ondertekenen.
Dit verbod is niet theoretisch. Het genereert een toestroom van woningen die te koop worden aangeboden door eigenaren die de renovatiewerkzaamheden niet kunnen of willen uitvoeren. Voor een koper vertegenwoordigen deze woningen een korting bij aankoop, maar de kosten voor het voldoen aan de normen kunnen een deel van het financiële voordeel absorberen.
De bronnen gepubliceerd op Magazine Immobilier maken het mogelijk om de evolutie van deze regelgevende beperkingen en hun concrete effecten op de waardering van onroerend goed te volgen.
Het verbod moet zich uitbreiden naar woningen met een F-classificatie vanaf 2028, en vervolgens naar E in 2034. Verhuurders die deze deadlines anticiperen, balanceren al tussen renovatie en verkoop. Voor kopers blijft de centrale vraag het verschil tussen de weergegeven korting en het werkelijke budget voor energierenovatie, dat sterk varieert afhankelijk van de bouwconfiguratie.
Transactievolume en vastgoedprijzen: waar staat de correctie in Frankrijk
De prijsdaling heeft zich in 2024 bevestigd, met sterke geografische verschillen afhankelijk van de regio’s.
Het tweede semester van 2024 toonde echter een stabilisatie van de volumes, geïnterpreteerd als een laag plateau. De verkoopdaling is vanaf de zomer van 2024 gestopt, zonder echter een duidelijke opleving aan te geven. De woningen gelegen aan de rand van grote steden hebben beter standgehouden, gesteund door een vraag die de verhouding tussen woonoppervlakte en budget prioriteit geeft.
Verschillende marktanalyse gepubliceerd in 2025 bevestigen een ommekeer: significante stijging van het transactievolume en een stopzetting van de prijsdaling. De markt blijft echter duidelijk onder het hoogtepunt van 2021, met ongeveer een kwart minder volume.
Kredietrentes en terugkeer van starters in 2025
De beweging van de kredietrentes heeft de hele periode 2023-2024 gestructureerd. De rentes zijn in achttien maanden bijna verviervoudigd, waardoor een deel van de huishoudens van de markt is uitgesloten. De Europese Centrale Bank heeft vervolgens een cyclus van renteverlagingen ingezet, wat geleidelijk de financieringsvoorwaarden heeft versoepeld.
De gegevens van de statistieken van de ACPR wijzen op een duidelijke daling van de gemiddelde rentes tussen het hoogtepunt begin 2024 en eind 2025, vergezeld van een sterke stijging van de productie van hypotheken. Deze versoepeling heeft de terugkeer van starters mogelijk gemaakt, een segment dat het meest was getroffen door de verstrakking van de leenvoorwaarden.
Voor een koper die vandaag de markt betreedt, combineert het venster gecorrigeerde prijzen met dalende rentes. De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige professionals melden een hernieuwde concurrentie op de best gelegen woningen, terwijl anderen langere verkooptermijnen waarnemen in minder gespannen gebieden.
Criteria om te controleren voordat u leent in deze context
- De schuldgraad blijft beperkt tot 35% van het netto-inkomen, inclusief verzekering, volgens de aanbevelingen van de HCSF die nog steeds van kracht zijn.
- De maximale terugbetalingsduur blijft 25 jaar (27 jaar voor een aankoop in nieuwbouw met uitstel).
- De eigen inbreng die door de banken wordt verwacht, is sinds 2022 gestegen: dossiers zonder eigen inbreng worden moeilijker goedgekeurd, zelfs met de versoepeling van de rentes.
Verhuurinvesteringen in 2024: de segmenten die hebben standgehouden
De huurmarkt heeft dubbele druk ondervonden: stijging van de regelgevende beperkingen (DPE, huurbeheersing in gespannen gebieden) en schaarste van het aanbod in bepaalde metropolen. Eigenaren die de huurmarkt verlaten omdat ze niet kunnen renoveren, worden niet even snel vervangen door nieuwe investeerders.
De gerenoveerde woningen met een goede DPE verhuren sneller en met een beter rendement dan energie-intensievere woningen, wat een premie creëert voor energieprestaties in de rendabiliteitsberekening. Kantoorruimtes via SCPI hebben ook een bron van rendement gevormd voor investeerders die directe beheer wilden vermijden.
De seizoensverhuur, na het effect van de Olympische Spelen 2024 in Parijs, heeft zijn rendementen genormaliseerd. De gemeentelijke regelgeving voor toeristische verhuur is in verschillende grote steden aangescherpt, waardoor de aantrekkelijkheid van dit segment voor nieuwe toetreders is verminderd.
- Het bruto rendement van een klassieke verhuurinvestering hangt nu evenzeer af van de DPE-classificatie als van de locatie.
- SCPI’s bieden blootstelling aan de vastgoedmarkt zonder direct beheer, maar hun liquiditeit blijft beperkt in tijden van een gespannen markt.
- De huurbeheersing, actief in een tiental metropolen, beperkt het huur rendement en moet worden geïntegreerd in de financiële simulatie.
De Franse vastgoedmarkt komt uit een correctiecyclus die bijna drie jaar heeft geduurd. De signalen voor herstel zijn aanwezig, gedragen door de versoepeling van de kredietvoorwaarden en de geleidelijke terugkeer van kopers. De beschikbare gegevens laten echter niet toe om te concluderen dat er snel een terugkeer naar de volumes van 2021 zal zijn.
De bodem lijkt bereikt en de dynamiek keert langzaam om. Voor wie koopt of investeert, blijft een nauwkeurige lezing van de DPE, de werkelijke rente en de lokale beperkingen de beste beslissingsfilter.