Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2023 und 2024 eine ausgeprägte Kontraktionsphase durchlaufen, mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens, das 2024 seinen Tiefpunkt erreichte. Diese Korrektur, die durch den schnellen Anstieg der Kreditzinsen und eine Verschärfung der Kreditvergabebedingungen ausgelöst wurde, hat die Machtverhältnisse zwischen Käufern, Verkäufern und Investoren neu gestaltet.
Thermische Durchlässe und Mietverbot: der regulatorische Faktor, der die Preise belastet
Die Wettbewerber betrachten die Energiewende als einen grundlegenden Trend. Das Thema verdient eine genauere Einordnung: Ab dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung, die im DPE mit G klassifiziert ist, nicht mehr legal vermietet werden. Sie gilt als nicht anständig, was den Vermieter dem Risiko von Klagen durch den Mieter und der Unmöglichkeit, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen, aussetzt.
Dieses Verbot ist nicht theoretisch. Es führt zu einem Zustrom von Immobilien, die von Eigentümern zum Verkauf angeboten werden, die die Renovierungsarbeiten nicht durchführen können oder wollen. Für einen Käufer stellen diese Wohnungen einen Preisnachlass beim Kauf dar, jedoch kann die Kosten für die Normierung einen Teil des finanziellen Vorteils aufzehren.
Die veröffentlichten Ressourcen auf Magazine Immobilier ermöglichen es, die Entwicklung dieser regulatorischen Einschränkungen und deren konkrete Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien zu verfolgen.
Das Verbot soll ab 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet werden, gefolgt von E im Jahr 2034. Vermieter, die diese Fristen antizipieren, wägen bereits zwischen Renovierung und Verkauf ab. Für die Käufer bleibt die zentrale Frage die Diskrepanz zwischen dem ausgewiesenen Preisnachlass und dem tatsächlichen Budget für die energetische Renovierung, das stark von der Beschaffenheit des Gebäudes abhängt.
Transaktionsvolumen und Immobilienpreise: Wo steht die Korrektur in Frankreich?
Der Preisrückgang hat sich 2024 bestätigt, mit starken geografischen Unterschieden je nach Region.
Im zweiten Halbjahr 2024 zeigte sich jedoch eine Stabilisierung der Volumina, die als niedriges Plateau interpretiert wurde. Der Rückgang der Verkäufe wurde ab dem Sommer 2024 gestoppt, ohne jedoch einen deutlichen Aufschwung zu signalisieren. Die Immobilien in den Randgebieten großer Städte haben besser widerstanden, getragen von einer Nachfrage, die das Verhältnis zwischen Wohnfläche und Budget bevorzugt.
Mehrere Marktanalysen, die 2025 veröffentlicht wurden, bestätigen eine Wende: signifikante Steigerung des Transaktionsvolumens und Stopp des Preisrückgangs. Der Markt bleibt jedoch deutlich unter dem Höchststand von 2021, mit etwa einem Viertel weniger Volumen.
Kreditzinsen und Rückkehr der Ersterwerber im Jahr 2025
Die Bewegung der Kreditzinsen hat die gesamte Sequenz von 2023-2024 geprägt. Die Zinsen haben sich in achtzehn Monaten fast vervierfacht, wodurch ein Teil der Haushalte vom Markt ausgeschlossen wurde. Die Europäische Zentralbank hat anschließend einen Zyklus von Zinssenkungen eingeleitet, was die Finanzierungsbedingungen schrittweise entspannt hat.
Die Daten aus den Statistiken der ACPR zeigen einen deutlichen Rückgang der durchschnittlichen Zinsen zwischen dem Höchststand Anfang 2024 und Ende 2025, begleitet von einem markanten Anstieg der Wohnungsbaukredite. Diese Entspannung hat die Rückkehr der Ersterwerber ermöglicht, die am stärksten von der Verschärfung der Kreditbedingungen betroffen waren.
Für einen Käufer, der heute auf den Markt kommt, kombiniert das Fenster korrigierte Preise mit rückläufigen Zinsen. Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren in diesem Punkt: Einige Fachleute berichten von einem Anstieg des Wettbewerbs um die besten Lagen, während andere längere Verkaufsfristen in weniger angespannten Gebieten beobachten.
Kriterien, die vor der Kreditaufnahme in diesem Kontext zu überprüfen sind
- Die Verschuldungsquote bleibt auf 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich Versicherung, gemäß den nach wie vor geltenden Empfehlungen des HCSF begrenzt.
- Die maximale Rückzahlungsdauer bleibt bei 25 Jahren (27 Jahre für einen Kauf im Neubaubereich mit Stundung).
- Der von den Banken erwartete Eigenkapitalanteil hat seit 2022 zugenommen: Dossiers ohne Eigenkapital haben es schwerer, selbst mit der Entspannung der Zinsen.
Vermietungsinvestitionen 2024: die Segmente, die widerstanden haben
Der Mietmarkt hat einen doppelten Druck erfahren: Anstieg der regulatorischen Anforderungen (DPE, Mietobergrenzen in angespannten Gebieten) und Verknappung des Angebots in bestimmten Metropolen. Eigentümer, die aufgrund von Renovierungsunfähigkeit aus dem Mietmarkt ausscheiden, werden nicht in der gleichen Geschwindigkeit durch neue Investoren ersetzt.
Renovierte Immobilien mit einem guten DPE vermieten sich schneller und mit besserer Rendite als energieintensive Immobilien, was eine Prämie für die energetische Leistung bei der Rentabilitätsberechnung schafft. Gewerbliche Büros über SCPI haben ebenfalls eine Renditequelle für Investoren dargestellt, die die direkte Verwaltung vermeiden wollten.
Die saisonale Vermietung hat nach dem Effekt der Olympischen Spiele 2024 in Paris ihre Renditen normalisiert. Die kommunalen Vorschriften für möblierte Ferienwohnungen haben sich in mehreren großen Städten verschärft, was die Attraktivität dieses Segments für neue Anbieter verringert hat.
- Die Bruttorendite einer klassischen Mietinvestition hängt jetzt ebenso stark von der DPE-Klassifizierung wie von der Lage ab.
- SCPI ermöglichen eine Exposition gegenüber dem Immobilienmarkt ohne direkte Verwaltung, jedoch bleibt ihre Liquidität in angespannten Marktphasen begrenzt.
- Die Mietobergrenzen, die in etwa zehn Metropolen aktiv sind, begrenzen die Mietrendite und müssen bereits in die Finanzsimulation einbezogen werden.
Der französische Immobilienmarkt verlässt einen Korrekturzyklus, der fast drei Jahre gedauert hat. Es gibt Anzeichen für eine Erholung, getragen von der Entspannung des Kredits und der schrittweisen Rückkehr der Käufer. Die verfügbaren Daten erlauben jedoch keine Schlussfolgerung über eine schnelle Rückkehr zu den Volumina von 2021.
Der Boden scheint erreicht zu sein und die Dynamik kehrt sich langsam um. Für diejenigen, die kaufen oder investieren, bleibt die genaue Analyse des DPE, des tatsächlichen Zinssatzes und der lokalen Einschränkungen der beste Entscheidungsfilter.