Een appartement kopen in 2026 lijkt helemaal niet meer op dezelfde operatie als twee jaar geleden. De prijzen volgen niet dezelfde curve afhankelijk van het type vastgoed, de verkoopvolumes nemen toe terwijl de tarieven stagnatie vertonen, en de kredietrentes zijn gestabiliseerd zonder echt te dalen. Het begrijpen van deze verschuivingen stelt je in staat om een beslissing te nemen die is afgestemd op de huidige markt.
Oude appartementen en huizen: twee markten die divergeren
Heb je opgemerkt dat de prijzen van oude huizen en die van oude appartementen niet meer in dezelfde richting evolueren? Dit is de meest duidelijke trend op de vastgoedmarkt aan het begin van dit jaar.
Ook interessant : Verken de wereld van atypisch vastgoed: trends, tips en kansen om te grijpen
Oude appartementen blijven in waarde dalen, met een daling van ongeveer 1,4 % op jaarbasis begin 2026 volgens gegevens van notarissen. Oude huizen daarentegen hebben meerdere opeenvolgende kwartalen van gematigde stijgingen doorgemaakt.
Dit fenomeen kan door verschillende factoren worden verklaard. Huizenkopers zijn vaak eerste kopers met een gezin die bereid zijn zich van de stadscentra te verwijderen. De gedeeltelijke thuiswerkoptie, die nu in veel sectoren is ingeburgerd, maakt deze optie haalbaar. Voor appartementen remmen de concurrentie met huur en de energiebeperkingen (DPE, werkzaamheden aan de mede-eigendom) de kopers.
Zie ook : Originele ideeën en trends om de decoratie van uw huwelijk te verfraaien
De analyses die zijn gepubliceerd als vastgoednieuws op RapidActu geven deze verschillen per stad in detail weer, wat helpt om een project in zijn lokale context te plaatsen.
Concreet, als je een oud appartement verkoopt, moet je deze neerwaartse druk in je verkoopprijs opnemen. Voor een huis is de onderhandelingsmarge kleiner dan een jaar geleden.
Transactievolume stijgt ondanks nog steeds aarzelende prijzen
Dit is het meest interessante signaal om te ontcijferen. Notarissen constateren een stijging van ongeveer 11 % van het transactievolume in de oude markt op jaarbasis in februari 2026. Kopers keren terug, ondertekenen, maar de prijzen volgen (nog) niet.
Waarom deze discrepantie? Het mechanisme is klassiek op een vastgoedmarkt die uit een crisis komt:
- Kopers profiteren van onderhandelbare prijzen en een grote voorraad vastgoed om aankopen die al twee of drie jaar zijn uitgesteld te realiseren
- Verkopers passen hun verwachtingen langzaam aan, wat de prijzen in een lichte daling of stabilisatie houdt
- Het herstel in volume gaat altijd vooraf aan het herstel in prijs, soms met meerdere kwartalen
Voor een koper is deze fase een venster waarin de machtsverhouding gunstig blijft. De markt heractiveert zich door transacties voordat deze zich opnieuw in waarde aanpast. Wachten tot de prijzen stijgen om te kopen, betekent vaak dat je meer betaalt voor een gelijkwaardig goed.
Kredietrentes: stabilisatie rond 3,8 % en aankoopstrategieën
Na de schok van 2023-2024, waarin de rentes abrupt stegen, is de situatie gestabiliseerd. Het Observatoire Crédit Logement meldt een stabilisatie van de rentes rond 3,8 % op 20 jaar.
Dit niveau blijft hoog in vergelijking met de periode 2015-2021. Maar het verandert de aard van de berekening voor de leners. Het idee is niet langer om te wachten op een terugkeer naar zeer lage rentes, wat waarschijnlijk op korte termijn niet zal gebeuren.
Nu kopen en later heronderhandelen
Simulatoren en makelaars documenteren nu een concrete strategie: nu kopen tegen de huidige prijs, en later je krediet heronderhandelen als de rentes dalen in de daaropvolgende jaren. In de praktijk kan een daling van enkele tienden van een punt op een krediet van 20 jaar enkele duizenden euro’s aan besparingen opleveren.
Deze aanpak veronderstelt twee voorwaarden. Ten eerste moet het aangekochte goed voldoen aan een reële behoefte (hoofdverblijf, rendabele huurinvestering vanaf het begin). Ten tweede moet de lener de voorwaarden voor heronderhandeling of kredietovername in zijn contract controleren voordat hij ondertekent.
Vastgoedconjunctuur in Frankrijk: wat de globale cijfers niet laten zien
De nationale gemiddelden verbergen zeer verschillende lokale realiteiten. Sommige steden vertonen al stijgende prijzen, terwijl andere blijven dalen.
Geografische verschillen nemen toe
Aantrekkelijke metropolen (werkgelegenheid, vervoer, universiteiten) trekken opnieuw solvabele kopers aan. Middelgrote steden waar de arbeidsmarkt fragieler is, blijven onder druk staan. Deze analyse per stad, wijk en type goed is de enige manier om een onderbouwde beslissing te nemen.
- Bekijk de prijsontwikkeling per kwartaal in jouw gemeente, niet het nationale gemiddelde
- Vergelijk de gemiddelde verkoopduur: een goed dat binnen drie maanden wordt verkocht, duidt op een lokale gespannen markt
- Controleer de beschikbare voorraad, want een afnemende voorraad duidt vaak op een prijsstijging
De gegevens van notarissen, die elk kwartaal worden gepubliceerd, blijven de meest betrouwbare bron om deze lokale conjunctuur te volgen.
De productie van nieuwe woningen blijft laag
Het aantal nieuwe woningen dat in aanbouw is, blijft duurzaam laag. Deze vertraging in de bouw drukt op het totale aanbod en ondersteunt mechanisch de prijzen in de gespannen gebieden. Voor een koper betekent dit dat de beschikbare voorraad niet snel zal toenemen, vooral in de grote agglomeraties.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont degenen die de lokale signalen lezen in plaats van de nationale koppen. De divergentie tussen appartementen en huizen, de discrepantie tussen volumes en prijzen, de stabilisatie van de rentes: deze drie trends schetsen een landschap waarin elke aankoop- of verkoopbeslissing nauwkeurig moet worden afgestemd, goed per goed, stad per stad.