Eine Wohnung in Paris im Jahr 2024 zu kaufen, bedeutet, sich auf einem Markt zu bewegen, der sich nach mehreren Jahren des Anstiegs in einer Korrekturphase befindet. Die Preise sind in den meisten Arrondissements gesunken, die Hypothekenzinsen bleiben im Vergleich zur Zeit vor 2022 hoch, und neue Anforderungen in Bezug auf die Energieeffizienz von Wohngebäuden verändern die Situation sowohl für Käufer als auch für Investoren. Hier sind die konkreten Aspekte, die Sie beherrschen müssen, um diese Herausforderungen in Chancen zu verwandeln.
DPE und Eigentümergemeinschaft in Paris: die Überprüfungen, die niemand vor dem Angebot durchführt
Sie haben eine Wohnung entdeckt, deren Preis pro Quadratmeter attraktiv erscheint. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, verdient eine Frage Ihre volle Aufmerksamkeit: Wie ist das Energieeffizienz-Diagnose des Wohnraums, und vor allem, welche Arbeiten hat die Eigentümergemeinschaft geplant?
Seit 2024 müssen Eigentümergemeinschaften mit 51 bis 200 Einheiten einen mehrjährigen Arbeitsplan (PPPT) erstellen. Diese Verpflichtung gilt ab 2025 auch für Eigentümergemeinschaften mit 50 oder weniger Einheiten. Konkret listet dieses Dokument die für die nächsten zehn Jahre geplanten energetischen Sanierungsarbeiten auf, einschließlich einer Kostenschätzung.
Für Sie bedeutet das, dass Sie mit Beitragsforderungen rechnen müssen. Eine Wohnung, die zu einem niedrigen Preis verkauft wird, kann eine bevorstehende Kostenbeteiligung für Fassadenrenovierung oder Dämmung verbergen. Fordern Sie systematisch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den PPPT an, falls vorhanden. Das ist der einzige Weg, um die tatsächlichen Kosten Ihres Erwerbs zu ermitteln.
Wenn Sie die Dynamiken des Pariser Marktes vertiefen möchten, können Sie mag-paris.org für Immobilien besuchen und Analysen nach Stadtvierteln einsehen.
Vermietungsinvestitionen in Paris: die Falle der Energieverschwender
Eine Wohnung, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, kostet beim Kauf weniger. Der Preisunterschied zieht natürlich Investoren an, die auf Mieteinnahmen setzen. Aber in Paris kann diese Rechnung schnell ins Negative kippen.
Zwei Mechanismen kommen zusammen. Erstens, die Mieten für Wohnungen der Klassen F oder G sind eingefroren: keine Erhöhung möglich, selbst bei einem Mieterwechsel in den regulierten Zonen. Zweitens ist der Mietaufschlag für diese Wohnungen verboten. Sie sind also beim Mietinkommen gedeckelt, während Sie gleichzeitig Renovierungsarbeiten finanzieren müssen, um die Energieklasse zu verbessern.
Bevor Sie kaufen, um zu vermieten, simulieren Sie die zulässige Miete an der genauen Adresse der Immobilie. Paris wendet eine strenge Regulierung mit Referenzmieten nach Stadtviertel, Fläche und Baujahr an. Ein Unterschied von nur wenigen Straßen kann die Referenzmiete erheblich verändern.
Was zu überprüfen ist, bevor Sie die Rentabilität berechnen
- Die an der Adresse der Immobilie anwendbare erhöhte Referenzmiete, die auf der Website der Präfektur Île-de-France einsehbar ist
- Die aktuelle DPE-Klasse und die notwendigen Arbeiten, um mindestens die Klasse E zu erreichen (Dämmung, Fenster, Heizsystem)
- Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung, die sich auf die energieintensivsten Wohnungen konzentrieren
- Die geschätzten Kosten der Eigentümergemeinschaft, falls das Gebäude umfassend renoviert werden muss
Eine rentable Vermietungsinvestition in Paris im Jahr 2024 hängt weniger vom Kaufpreis ab als von der Beherrschung dieser regulatorischen Anforderungen.
Hypothekenzinsen und Kredite im Jahr 2024: die Kreditstrategie anpassen
Die Zinssätze sind seit 2022 stark gestiegen. Dieser Anstieg hat die Kreditaufnahmefähigkeit der meisten Haushalte verringert. Bei gleichem Gehalt leihen Sie sich heute deutlich weniger als vor drei Jahren.
Wie kann man das ausgleichen? Der erste Ansatz ist das Eigenkapital. Die Banken betrachten das Verhältnis zwischen Eigenkapital und dem geliehenen Betrag genauer. Ein Eigenkapital von mehr als 10 % des Kaufpreises verbessert Ihre Kreditkonditionen erheblich: angebotener Zinssatz, Laufzeit und manchmal sogar die Bearbeitungsgebühren.
Der zweite Ansatz betrifft die Laufzeit des Kredits. Eine längere Laufzeit senkt die monatlichen Raten, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits. In der aktuellen Situation kann es interessanter sein, eine Immobilie leicht unter Ihrem maximalen Budget anzustreben, anstatt die Laufzeit über 20 Jahre hinaus zu verlängern.
Über den nominalen Zinssatz hinaus verhandeln
Der angegebene Zinssatz ist nur ein Teil der Kreditkosten. Die Kreditnehmerversicherung macht einen erheblichen Teil der monatlichen Raten aus, manchmal vergleichbar mit dem Unterschied zwischen zwei Zinsangeboten. Den Vergleich von externen Kreditnehmerversicherungen (Versicherungsdelegation) kann eine viel größere Einsparung bringen als das Verhandeln von einigen Zehntel Punkten beim Zinssatz.
Denken Sie auch an die Sicherheitenkosten. In Paris ist die Inanspruchnahme einer Bürgschaft oft günstiger als eine klassische Hypothek. Diese Details summieren sich und verändern die Gesamtkosten Ihres Immobilienprojekts spürbar.
Immobilienpreise nach Arrondissement: die Zonen in Korrektur anvisieren
Der Preisrückgang in Paris ist nicht homogen. Einige Arrondissements haben stärker korrigiert als andere, abhängig von der Art der Immobilien, dem Anteil an alten, energieintensiven Wohnungen und dem lokalen Mietdruck.
Die zentralen Arrondissements (1. bis 6.) bleiben die teuersten und am wenigsten volatil. Im Gegensatz dazu bieten die peripheren Arrondissements größere Verhandlungsspielräume, insbesondere in den Bereichen, in denen das Angebot an Immobilien der Klassen D oder E im DPE reichlicher ist.
Für den Kauf einer Hauptwohnung schafft die Preiskorrektur ein interessantes Fenster. Verkäufer akzeptieren leichter Angebote unter dem angegebenen Preis. Ein begründetes Angebot, das auf aktuellen Vergleichswerten im gleichen Stadtviertel basiert, wird von Verkäufern nicht mehr so negativ wahrgenommen, wie es in Zeiten eines steigenden Marktes der Fall war.
Ein Immobilienprojekt in Paris im Jahr 2024 hängt von drei Achsen ab: der technischen Überprüfung der Immobilie und ihrer Eigentümergemeinschaft, der Beherrschung der regulatorischen Anforderungen im Zusammenhang mit dem DPE und einer Finanzierungsstrategie, die auf den tatsächlichen Marktbedingungen basiert. Der Preisrückgang allein reicht nicht aus, um ein gutes Geschäft zu machen, wenn die Gesamtkosten, einschließlich der Arbeiten und des Kredits, nicht antizipiert wurden.
